文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://www.funxun.com/news/72/201942485359.html"

[提要]根據戴德梁行的數據可以發現，無論一線城市還是二線城市的甲級寫字樓都存在空置率上升的問題。　　前段時間團貸網的暴雷再次將P2P網貸拉入人們的視線，一大波韭菜又被割。當然這類金融機構的暴雷不僅影響投資者的利益，也對寫字樓市場有著極大的影響，會增加其空置風險。　　去年就開始頻頻出現金融機構退租或者換租的情況，比如深圳某甲級寫字樓被一次退租10層，中金北京建國門外大街證券營業部從原來的一層搬到三層。　　而根據戴德梁行的數據可以發現，無論一線城市還是二線城市的甲級寫字樓都存在空置率上升的問題。　　雖然存在空置風險，但市場上入局寫字樓的選手并沒有減少，外資尤其看中。比如前段時間黑石就欲收購上海浦東新區的一個辦公和商業綜合體。而國內的房企也都早都布局，畢竟新鴻基的寫字樓一年可以為其帶來差不多100億的租金收入，足以讓人垂涎。　　具體哪些原因導致了甲級寫字樓的空置率問題，又如何解決這些問題，明源君將結合一些優秀寫字樓的經驗為運營者提供借鑒。　　甲級寫字樓為什麼會出現空置？　　一、市場供過于求　　長租公寓運營商蒙眼狂奔擴充公寓房間數，增加了空置率問題。同樣甲級寫字樓也存在這個問題，市場上的需求有限，但是供應卻一直不減，市場根本無法消耗，造成空置。　　以深圳為例，坐擁粵港澳大灣區，加之誘人的人才引起政策，帶動了一大波寫字樓項目的入局。　　從高力國際2018年的一份報告來看，未來三年，深圳核心地區甲級寫字樓供應超過600萬平方米，加上之前的存量，甲級寫字樓就超過1100萬平方米。　　對比之下，北京第三季度的存量面積為1050萬平方米，土地面積大概是深圳的8.5倍，地鐵數量是深圳的2.5倍。其核心商圈甲級寫字樓空置率一般在10%以內，有的區域甚至低于5%。可見深圳的供應有點猛，除了深圳，武漢、重慶、沈陽等寫字樓市場存在著同樣的問題。　　二、散售影響寫字樓品質　　有的開放商為了減少現金流壓力，會將寫字樓全部或部分出售，并任由小業主往外出租，小業主向外出租的時候，只管談攏價格，不太考慮租戶品質，這樣使得一些寫字樓內的企業參差不齊，影響整體品質，引起空置率的上升。　　比如重慶傳統中央商務區，散售樓宇退租較多，造成板塊凈吸納量相對較低。在新牌坊和江北嘴的夾擊下，觀音橋的寫字樓的業權分散和品質不佳問題更加突出，出現了新增乏力和退租頻繁的現象，致使2018年三季度觀音橋空置率繼續上升。　　三、寫字樓需求大戶具有一定風險性　　對于很多一線、二線城市來說，金融行業、TMT行業是其寫字樓的主要承租客戶，畢竟甲級寫字樓的租金高，在這租賃辦公的企業少不了錢。網貸、現金貸、小額貸等互金公司屬于暴利行業，近年頻頻入住高檔寫字樓，以彰顯自身實力，但是遇到下行經濟，很多互金公司出現兌付難題，最終破產倒閉。　　比如深圳某寫字樓代理商就表示，2018年過后經濟下行趨勢明顯，實體企業回報率下滑，致使許多貸款項目存在違約情況，對應的大批P2P平臺企業出現兌付難題，資金鏈斷裂而破產倒閉，直接影響了深圳中高端寫字樓市場的租賃情況。　　還有一些講得一手好PPT的創業公司，頻頻獲得資本青睞，一時間成為風口上的逍遙神仙，最終風停了，神仙也要落地變凡人，卷鋪蓋走人。比如2018年下半年，北京的互聯網公司出現大規模裁員潮，反映在辦公室上，就是縮小辦公面積或從租金貴的地方換到相對便宜的地方。　　曾在市場大放異彩的共享經濟也倒在寒冬里，摩拜創始人辭職，ofo無力退還租客押金，對寫字樓市場不可謂沒有震蕩。　　而寫字樓的業主若想成為資本市場上的強者，降低空置率，想出路找方法才是王者風范，拋開借口和理由，針對問題調整策略，做好風險預警、擁抱新空間依舊可以讓寫字樓重回“垂直印鈔機”身份。　　甲級寫字樓重回“垂直印鈔機”身份　　需要注意這三點！　　正是因為寫字樓租金回報率高于長租公寓、酒店業態，很受市場青睞。而甲級寫字樓更是因為租金收入可觀，引得很多企業扎堆地標、甲級定位，陷入殘酷的紅海廝殺。因而企業應調整策略，避開供應高潮，迎合需求低潮。　　一、關注供需預測，差異化布局　　1、采用點式擴張　　各國寫字樓的供應模式也不盡相同。以美國的市場經驗為例，決定寫字樓新增供應的邏輯是：開發商基于市場供需預測，在預計開發新區以試點的方式建設寫字樓，同步進行招商工作，保證在存量寫字樓達到95%以上的出租率后再考慮進行新項目的開發，采用點式的擴張使得美國寫字樓市場整體空置率長年維持在穩定水平。　　2、避開甲級紅海　　供過于求其實也是個同質化問題，許多房企蜂擁做寫字樓，急于彰顯品牌價值，要么拼高度，要么競地標。君不見走三四線路線的鳳場如今已是行業老大，所以進入一個行業不要看不上小魚小蝦。　　比如在日本，有一家本土資管企業之王kenedix集團，該企業在細分市場上另辟蹊徑，不拿商業地標，不拿甲級寫字樓，選擇的寫字樓物業均為中小型寫字樓。這種差異化的布局策略，使得其在中小型寫字樓市場一路領先，在管物業長期保持99%以上的租用率與超過10%的高額估值。　　當然該企業并不是拍腦袋決策，而是仔細研究過日本寫字樓市場的供求市場。隨著日本土地集約化以及人口密度不斷增加，大型商業綜合體和超大型甲級寫字樓的供應持續增加，而中小型寫字樓新供應明顯不足，該公司抓著了這個機會。　　國內去杠桿，金融監管浪潮高漲，一些公司破產倒閉，一些公司裁員不斷，規模變小，當然有倒下的就有起來的。因而實際上市場存在著大量中小型寫字樓需求，如今共享辦公空間獲得市場喜愛和份額，足以現實市場需求。　　3、打造生態化辦公空間　　打造生態化產品，讓你家產品脫穎而出，以華潤飯店城市更新項目舉例：　　項目大概10萬平米，低層做共享辦公，可為中小微企業提供服務。中低層設計的是200到500平米的戶型，面向的是中小企業。中高層是2000到5000平米，面向的是大中型企業，包括我們頂層還有企業總部。隔壁的配樓還有企業獨棟。無論你家企業處于何種時期，都會有相應的產品。　　二、建立風險預警機制　　通過四大行近些年的報告發現，中國商務寫字樓的承租方基本已經固化，主要是金融、TMT、專業服務，要想降低空置風險，首先的建立一套完善的風險預警機制。　　1、設置企業準入門檻　　降低風險得從源頭抓起，將風險扼殺在搖籃里，目前很多甲級寫字樓從招租開始就設置企業準入門檻。比如楷林并沒有沒有特別規定哪些企業可以進，但是明確了不能進的企業，比如投資擔保類、高利貸類、小額信貸類等公司。　　華潤置地同樣如此，一方面非常重視對多元化企業資源的導入，另一方面也非常重視風險的防范，例如對入駐企業資質設置了嚴格的準入門檻。　　2、進行背調和內部評估　　很多公司招高管或者中基層員工時，都會做背調，以此判斷這個人是否適合自己公司發展，能否為公司帶來收益。寫字樓招租同樣如此，需要提前進行承租企業背調，進而內部評估。　　比如有的寫字樓業主會調查承租企業的性質、發展規模、未來發展勢頭、企業征信記錄、股東構成及股東征信、企業發展歷史等等，通過這些來判斷該企業是否適合入租，是否能夠穩定支付租金等。　　比如在華潤置地的寫字樓中，在招商時就對每一家入駐企業提前進行了盡職調查和內部評估，所以完全不存在二房東和一些高危行業，能夠保持相對穩定的出租率和整體形象。　　3、重視企業多元資源導入　　盡管商務寫字樓的客戶基本固化，但是沒有完全固定，畢竟新事物是不斷涌現的。　　而從近兩年的數據看，寫字樓的兩大租戶金融業與TMT行業都有不同程度地縮減，專業服務行業具有上升趨勢。　　比如北京寫字樓的租賃成交首位由金融業變為以TMT行業。　　而在深圳甲級寫字樓市場，租戶開始更為多元，專業服務業開始成為甲級寫字樓的新主力，上海寫字樓市場也有同樣表現。以深圳南山租賃市場為例，平安信用卡、DTZ、以及永誠財險等金融、專業服務行業的租戶陸續進駐南山，使得科技企業不再是南山租戶的主力。　　廣州金融業從2017年的寫字樓租賃大戶（占當地市場租賃成交比重34%）直接跌落至2018年不到10%。　　其次明源君也關注到醫療健康企業開始成為寫字樓市場的新活力，特別是廣州、成都、武漢四個寫字樓市場的醫療健康企業租賃面積同比上一年有較大提升。　　4、積極擁抱共享辦公，讓空間更具彈性　　共享辦公浪潮一波波涌來，一方面寫字樓受其沖擊，但同時一些共享空間開始進駐甲級寫字樓，增加寫字樓空間彈性，降低了其空置風險。例如2018年成都銀泰中心的斐訊科技退租之后，迅速被夢想加填補。　　仲量聯行的數據顯示，2018年成都甲級辦公樓入駐率首次突破80%，至第四季度空置率更降至19.8%，為近7年最低，其中以共享辦公為主的空間運營商的介入，是甲級寫字樓空置率降低的重要推手。　　但同時注意引進的共享辦公品牌要匹配寫字樓的定位。　　比如中原寫字樓標桿企業楷林，他們在其寫字樓內引入了兩個辦公品牌，分別是雷格斯和河南本土辦公空間UFO.WORK。其中高端品牌雷格斯落子在楷林IFC，一個固定工位的價格在3000元左右，本土品牌UFO布局在楷林一家開業很早的寫字樓，一個固定工位的租金在2000元左右。　　最后共享辦公對業主而言是機遇，但風險猶在，即意味著更高的租戶流動率和更為復雜的租戶結構，業主需結合自身情況，切不可盲目“跟風”。　　5、建立來訪客戶數據庫，形成潛在蓄客池　　有些企業歷經重重考核，成為寫字樓的租戶，但是誰能無法準確預測它之后一定發展順利，保不齊哪一天它就倒閉，暴雷退租，產生空置風險。　　基本上每個項目持續運營到2-3年后，經常會有客戶過來咨詢。因而運營商可以將這類來訪信息形成來訪客戶數據庫，當有租戶突然退租，你可以從潛在的蓄客池里定向尋找客源。　　如今市面上有些招商部做客戶來訪做得很精細，大體會錄如下信息。　　來訪客戶需求面積。這類信息錄入之后，萬一以后有個大客戶退出了，你可以根據資源庫里的面積需求數據來做產品定位和戶型分割。比如3000個來訪客戶60%是300到500方的，你還傻乎乎放個一千方的面積放這里，出租效率肯定不好。　　客戶來源區域。了解到來訪客戶的來源區域，如果有一段時間，有10個客戶都是這個區域來，那說明這個區域肯定存在問題，那接下來，這里可以成為招商部的重點招商目標區。　　公司目前面積、人數。這個數據了解這個客戶目前是擴張還是收縮，是否優質有潛力。　　客戶的選址目的分析。不同客戶選址目的不一樣，有可能是新進本市、擴租、升級搬遷、新設立、總部搬遷等目的。關注這些，對該公司發展進行監測，關注其發展情況，如果發展很不好可及時勸退，降低空置風險。

關鍵字標籤：台北商務中心