近日 在澳大利亞財經評論周末版（AFRWEEKEND）報道中 據澳大利亞房產銷售公司CBRE的總裁DavidMilton說澳大利亞四大銀行之一西太平洋銀行（WestpacBank）撤回澳信集團（AusinGroup）價值6億澳幣的購房貸款 相當于9億澳幣房產成交總數。據今日（2016年6月9日）一早的澳大利亞財經評論的更正聲明中 澳信集團總裁JosephZaja在回應的聲明中指出從來沒有在Westpac有過6億的房產貸款業務。在此聲明中 Zaja先生說作為一站式服務機構 澳信提供貸款服務房屋借款 但是使用了不同銀行和貸款機構 包括西太平洋銀行。澳信在此聲明中還指出西太平洋是和其他銀行一樣跟進近期對海外收入的購買者收緊了貸款審批政策 澳信集團由此也正和不同銀行貸款機構談判以獲得解決問題的方案。西太平洋銀行發言人亦聲稱基于客戶隱私考慮 對此也不方便評論。作為目前中國最大海外地產置業代理機構 澳信集團占據中國海外客戶近30%的置業市場 大量中國客戶通過澳信集團進行海外置業投資。“不管澳信集團6億澳幣房貸遭拒事件是否屬實 但中國購房者在澳大利亞申請房貸確實遇到了阻礙。”一位通過澳信集團正在置業的中國購房者如是說。“西太平洋銀行的突然撤出 澳信集團急需要找到一家可提供貸款業務的機構 以填補眼前貸款黑洞 否則 不管是澳信還是購房者房屋二胎借款 都將面臨大麻煩。”一位長期在澳大利亞投資房產的人士稱。此前報道引發了業內眾說紛紜 很多小道消息不斷流傳。甚至有傳言稱 “私自加價”是此次西太銀行針對澳信集團拒絕貸款的“導火索”。事實上 “私自加價”的說法很難成立 澳大利亞嚴格的法律程序和大開發商的本身嚴格制度 使得私自加價可能性基本為零。同時銀行是負責管理風險 會對房屋進行評估 即使價格有虛高 僅僅也會可能是降低貸款數額 應該不會因此停止或者終止貸款業務。澳大利亞房貸、購房政策對外國投資者全面收緊近幾年來 人民幣貶值、美元加息 降低了中國投資客在歐美的購買力。反而。

澳大利亞移民政策一直相對寬松。因此大量的人民幣流入澳大利亞 推動了澳大利亞樓市的繁榮 特別是悉尼、墨爾本兩地樓市的房價上漲較快。中國投資客一直被澳大利亞本地人主觀認為是推高澳大利亞房價的推手。數據顯示 中國人在澳大利亞購置的住宅和公寓數量已經連續兩年翻倍了。但是目前澳大利亞政府承認沒有直接證據證明是由于中國人購買澳大利亞房產而導致澳大利亞房產價格高企。面對快速上漲的房價 本地選民的呼聲 澳大利亞政府不得不做出一定的姿態 出臺了嚴苛的措施予以遏制 其中就包括對外國投資者購買住宅進行限制。澳大利亞PrudentiaLegal律師事務所合伙人、律師董事、澳大利亞以及新西蘭最高法院注冊資深律師王斐律師（FeiWang）介紹 自2015年12月1日起 澳大利亞政府已經通過澳大利亞海外投資管理局（FIRB）對海外人士購買澳大利亞房產征收一定的申請費用（具體為房產定價100澳幣以下5000澳幣申請費 100萬以上至200萬為1萬澳幣 然后每過100萬增加1萬澳幣） 具體收費由澳大利亞稅務局（AustraliaTaxOffice ATO）征收。同時 去年維多利亞州政府就通過法律（澳大利亞為聯邦政府 每個州具有獨立立法和征某些稅種的權利） 從2015年7月1日起 對外國人投資購買維多利亞州房產的印花稅率增加3%。近期 維多利亞州政府規定 從2016年7月1日起 將外國投資者購買房產的印花稅稅率從3%上調至7%。另外 2016年7月1日后 所有銷售的房屋如果超過200萬澳幣 購買者必須將房款中的10%作為預付稅款支付給澳大利亞稅務局 作為保證買家要繳納資本增值稅（CGT）的預付稅。此規定不僅僅針對海外人士 澳大利亞本地買家也受此限制 但是澳大利亞本地居民買家可以通過申請稅收清繳證書（TaxClearanceCertificate）而避免此預付稅款。貸款方面 目前澳大利亞四大銀行：西太平洋銀行(Westpac)、英聯邦銀行（CommonwealthBankofAustralia）、澳新銀行（ANZ）和澳大利亞國民銀行（NationalAustraliaBank）幾乎同時收緊了對國外投資者的放貸。“很顯然 目前海外人士房貸遭拒 并不是西太平洋銀行針對某個公司為之 也不是某一家銀行、一個項目、一個公司、或者具體某些人的問題 而是近期澳大利亞對海外投資者使用海外收入的房貸的全面收緊。”王斐律師評價說。王斐律師補充說 澳大利亞律師事務所本身一般不參與貸款事務 但是據近期澳大利亞本地新聞報道 近一兩年 隨著海外人士在澳大利亞購買房產增多 部分國內人在申請貸款時 本身可能滿足條件要求 但提交資料時為了省事或者其他原因 仍然習慣性用“非真實文件”或者“夸大的文件”信息去申報貸款。一旦被審查發現 就會引起澳大利亞銀行業的高度重視 并且由于澳大利亞銀行監管的政策和法律非常嚴格 迫使銀行不可能在知道的情況下仍然接受此類虛假材料。盡管銀行已經比較確定海外人士房貸 尤其是中國人房貸還款一直比較積極并且違約率非常低 但是為了控制風險 銀行針對不實資料 不得不加強審查 由此也顯示出海外房貸收緊的現象。這個可能是銀行收緊海外貸款的主要原因之一。除了中國投資者和房產代理商商。

澳大利亞房貸的收緊也引起了當地開發商的不滿。有消息說 上周60多家當地開發商齊聚墨爾本 他們要對政府和銀行施壓 以避免更大規模的違約。已購買澳大利亞房產的買家如何應對?王斐分析認為 此貸款政策收緊原因很多 據傳聞也可能今年澳大利亞7月份大選有關 目前沒有任何一個機構或者個人能預測后續銀行政策會如何調整。但是由于每年的澳大利亞的財政年度是上年的7月1日到次年的6月30日 很多開發商可能會為了財務報表好看 而匆匆忙忙趕在7月1日前交房。根據澳大利亞期房交易的相關法律和合同的規定 期房買家在簽約時只是需要支付10%定金 在交房時才承擔最后支付余額90%的責任 包括貸款在交房前才需要準備。買家必須在開發商指定的時間內提交90%的余額 包括貸款 如果不能按時支付 那么買家就可能面臨違約責任 包括罰息甚至沒收定金以及可能的其他法律責任。由此此階段（2016年6月份前后）需要收房的澳大利亞房產的海外買家如果需要貸款 就會受到影響。王斐建議 如果是目前面臨馬上要收房并且需要貸款的買家 如果貸款沒有任何積極進展 最好兩手準備 在盡力尋求貸款申請的情況下 盡快籌備資金 安排現金成交 以免毀約造成不必要的損失。需要了解的是 現在現金成交并不意味著將來不能貸款 將來如果貸款政策放松 對海外人士購房貸款放開 還是有可能重新用已經成交過戶的房子做貸款的。只是目前如果成交時間非常緊急的話 現金成交可以換取比較充足時間緩沖。對于已經購買澳大利亞房產但是近期暫時不需要收房的 不用太擔心 畢竟到自己要交房時間澳大利亞銀行貸款政策尚未可知 更不要以現在的政策預計后續政策。可能要靜觀其變 觀察政策走向 并且積極準備 最壞結果就是準備好全款現金成交。當然 也或者可以通過其他方式調整 或者通過澳大利亞的其他的金融機構尋求幫助。只要不是馬上近期需要收房的 就會有很多緩沖的機會。目前海外房產銷售基本采用經紀代理人或公司代理形式。

開發商不與客戶直接接觸。中國客戶只能通過經紀代理人（公司）獲取海外房產信息 盡管這些信息在海外都是公開的 但因為語言、時間等原因 比較少有客戶具備查詢海外房產信息的能力 這就是天然的信息不對稱民間二胎 也是海外置業的風險。但是隨著越來越多的從事海外房產的代理公司在中國銷售、推介 加上越來越多的中國人的外文水平提高和走出國門包括海外留學的人士增多 只要要客戶稍微花點時間精力 這部分信息不通暢的問題已經基本可以解決。最后 王斐建議 多與業內資深人士交流 及時了解樓市政策變化 并且購買澳大利亞房產一定要通過澳大利亞正規注冊的律師事務所 聘請澳大利亞律師 才能獲取準確信息 了解法律程序 最終才能有效保護自己的法律利益。責任編輯：王勝偉JN001