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　　本報記者梁瀟報道　　天降甘露，自國家重點鼓勵租賃市場以來，住房租賃市場的廣闊天地逐漸被打開。在此背景下，可“拎包入住”的各類長租公寓也受到各方資本的垂涎。　　據媒體報道，運營品牌蛋殼公寓日前宣布在武漢打造第六個長租公寓市場。不僅如此，記者梳理發現，包括萬科、招商、遠洋、鏈家、我愛我家等在內各路大佬們近年來早已競相布局長租公寓市場。　　在業界看來，長租公寓作為新興行業，有著廣闊的發展前景。相關數據顯示，2016年中國房產租賃市場租金規模達到了1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。另據中國飯店協會公寓委員會的數據顯示，我國長租公寓間數已超100萬間，2020年的品牌公寓將超1000萬間。　　欣喜之余，尚存隱憂。雖然各路資本的蜂擁而入足以證明長租公寓市場的無限潛力，但據業內人士透露，目前從部分企業的經營狀況來看，不掙錢已是普遍現象。　　一夜風靡　　在這個被業內專家稱為住房租賃市場“紅利年”的2017年里，“租購同權”、“租售并舉”、“集體土地建設租賃住房”等已是熱門話題。　　中國的住宅價格上漲過高過快，導致置業門檻大幅提高，沒錢買房的人只能轉向租賃市場，中研普華研究員許俊龍在接受《中國產經新聞》記者采訪時直言：“從中央到地方，自2015年開始密集出臺了許多相關租賃業務發展的政策，租賃市場獲得政策紅利，行業得到蓬勃發展。”　　值得注意的是，得益于“租售并舉”政策的實施，長租公寓市場如同行業里的一匹“黑馬”，成為了各路資本的新寵。不僅有萬科、招商、遠洋等眾多房企，更有鏈家、我愛我家等中介巨頭和互聯網企業相繼涉足長租公寓領域。同時，記者還發現，層出不窮的各類公寓占領了閑魚租房、58同城、蘑菇租房、豆瓣小組等租房信息發布平臺。　　猶如共享單車的一夜風靡，長租公寓似乎也是在一夜之間受到資本的恩寵，甚至成為住房市場未來發展的主流。　　為何發展如此迅速？記者在北京實地走訪后發現，很多長租公寓里的裝修新穎、硬件設備齊全，更有大小不一的房間供租客選擇，深受年輕群體的青睞。一位公寓負責人王先生告訴《中國產經新聞》記者，與傳統合租房相比，長租公寓可以提供廚房、衛生間、家具、空調、冰箱、洗衣機、WiFi、熱水器等硬件設備，而且公寓的集中式管理還能給租客安全感，很多年輕租客都比較喜歡這樣的租房環境。　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，從租賃市場發展的角度看，供應端不斷增加房源，且各類支持租賃的優惠政策越來越多，對于改變剛需和投資者的預期有積極作用，這既會釋放更多的租賃需求，也會培育更多的租賃消費。　　同時，嚴躍進認為，長租公寓發展的背后其實是各類資本推動的導向，追求規模成長成為此類企業當前業務推進的一個重要體現，所以從這個角度看，長租公寓除了市場本身有一定的成長邏輯外，資本的外部推力也是一個很重要的解釋因素。　　此外，中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時進一步指出，第一，目前國家非常支持住房租賃市場發展，而且要形成“租售并舉”的住房制度，給長租公寓的發展送來溫暖；第二，長租公寓的運營機構越來越多，正在逐漸形成一種模式；第三，長租公寓能夠成為主流也跟當下銀行金融機構的支持有直接關系；第四，長租公寓的租客和租金回報率相對穩定，市場關注度非常高。　　繁榮背后的憂思“大時代來臨，做好準備的時候會非常快，一夜之間就會來。”這是萬科董事會主席郁亮此前在媒體交流會上談及長租公寓時的感慨。　　而對于當今的租賃“大時代”而言，長租公寓更符合客戶需求，加之龐大的人口基數和各地“租售并舉”政策的逐步落地，使得住房租賃市場發展極為迅速。雖然長租公寓市場的火熱吸引到了資本的注意，但是過熱過快的市場必定會顯現出許多問題。　　王先生繼續說道：“雖然各路資本不斷加持長租公寓市場，同時也都對這塊市場的未來前景表示看好。但是就目前看來，可以說是幾家歡樂幾家愁。定價較高的公寓房讓很多白領望而卻步，而且不少長租公寓存在同質化競爭隱患，前期盈利仍然是房企需要警惕的問題。”　　對于上述觀點，嚴躍進指出，目前長租公寓的租金成本還是很高的，定位更適合一些在大城市有較高收入的群體。對于收入一般的租客而言，不見得能吃得消。從實際情況看，長租公寓的發展實際上還面臨很多新的問題，比如說裝修成本比較高、長租公寓背后的租金證券化模式還沒有完全開啟等。　　目前長租公寓盈利水平普遍偏低，運營方只能靠漲租金來掙錢，許俊龍在接受采訪時認為。但是租房簽約時間短的確是當前亟須解決的問題，幾乎所有的長租公寓租期都在一年之內，這與傳統租房市場并無大異，因此依然不能滿足追求穩定生活的租客剛需。　　除此之外，謝逸楓進一步強調，長租公寓市場目前還存在很多問題。第一，高額的運營成本導致租金相對比較高一點；第二，長租公寓還存在法規不完善的問題；第三，當前長租公寓的模式主要是收租金為主，而以租金回報率來支持好像有點難度；第四，長租公寓市場的運營模式還存在缺乏專業性、技術不成熟等瓶頸。從長租公寓市場目前同質化競爭的趨勢來看，在未來很可能會打價格戰。　　發展亟待調整　　此前，“買不起”是人們對樓市的態度；如今，“租不起”也成為租客對長租公寓的評價。　　記者注意到，尤其是在北京這樣生活成本偏高的一二線城市，價格不斷高漲的長租公寓已隔絕了一部分有需求的租客群體，正陷入靠漲價維持生計的窘境。　　在業內人士看來，雖然長租公寓既是回避政策調控較好的一種業態，同時也是發展租賃市場積極鼓勵的一種業態。但對于扎堆布局長租公寓的眾多企業來說，如何讓企業在市場運作中更加規范，還需要在政策上給予支持。　　事實上，為了規范住房租賃管理，北京市市住建委、市發改委等部門此前發布的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》中已明確表明,鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。但是記者經多方了解后發現，找到這樣的房源似乎越來越難。　　從政策制定的角度看，稍長的租期可以穩定租賃關系，但從市場的實際情況來說，租戶和房主對于租期長短似乎都有各自的考慮。王先生對記者說道：“一般公寓的最長租期是按一年來定的，到期后可以選擇續租。但是由于市場價格不穩定，盈利難已成普遍現象，所以很多房東是不愿意把租期定得太長。　　而記者在采訪中還注意到，很多租客對長租公寓為何租期不“長”表示不滿，對他們而言，租房周期越長，生活的穩定性越高。同時他們可以用合同來制止房東隨意調價的亂象。　　正如前文所述，長租公寓在發展的同時，面臨著同質化、盈利難等諸多瓶頸問題。那么，應如何調整戰術？　　許俊龍認為，首先，精細化和差異化：群體再細分，產品多元化；其次，社區化和平臺化：社區生態圈，客戶集群化；最后，金融化和信息化：輕資產輸出，信息化支持。　　嚴躍進相繼指出，對于很多企業來說，差異化競爭至關重要，單純的長租公寓和普通的租賃用房似乎沒有太多的關系，長租公寓機構在運營方面需要有各類創新，甚至需要積極去和一些外部經營機構合作，比如積極把房源掛靠在政府租賃監管和運營平臺上來。　　此外，謝逸楓進一步總結道，第一，要把這個長住公寓的法律法規政策加以完善；第二，完善這個運營管理的制度，包括應用的技術手段；第三，金融機構包括銀行的話應該要出臺更多的政策，來支持“長住公寓+金融”的這種模式；第四，針對目前市場存在的比較嚴重的同質化現象，應該要采取錯位發展或差別化的模式，同時可以采取供求的辦法來解決長租公寓的租金高問題；第五，國家或政府應該要在稅收、稅費、成本等方面支持長租公寓，幫助長租公寓的運營機構減少一定的成本，從而可以給租戶下調租金。（責任編輯：李興旺HF015）

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