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　　中國的流動人口規模超過2億，青年人占絕對比例，數量超過1.3億，傳統租賃市場無法有效回應和滿足他們的新型需求。　　　　長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業趨勢中處于風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的原因之一。如何看待青年長租公寓市場？它緣起何處？又會如何發展？　　我們可以從幾組數據中來觀察這個市場。　　第一，龐大的流動人口催生租賃需求。中國的流動人口規模超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，一個不太嚴謹的估計表明這部分人的市場規模超過4000億。　　第二，年輕人的租賃需求不斷升級，傳統租賃市場無法有效回應和滿足他們的新型需求。　　第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業二房東和個人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規模極小，未來行業整合的空間極大。　　第四，消費者行為的變化，這為互聯網改造公寓行業提供了潛在可能。可以說，移動互聯網的趨勢已經不可阻擋，絕大部分用戶開始通過手機來查詢租房信息。　　那么，面臨如此旺盛的需求，這個市場未來的走向會如何？應該如何分析和判斷這個行業的未來？接下來，我們從多個維度對比分析：　　長租公寓行業的歷史　　服務式公寓的雛形是1976年法國興起的時權酒店（即消費者買斷該酒店在每年特定時間里的若干年使用權）。1980年，服務式公寓在紐約發展起來，成為紐約開發商的主打項目。進入90年中后期，上海出現了一批以外企高管在滬長期居住為目標的高級酒店式公寓。　　1998年，中國房地產市場福利分房時代結束，2002年后房地產市場經歷了10余年的高速增長，這期間國內公寓行業最早起源于傳統的二房東模式，即個人拿到大量房源，將其租售，久之行成品牌，有一定的規模，系統和營運標準后就形成了公寓企業。　　2002年，規模化的公寓業態開始形成，當時優帕克公司瞄準了外企高管人群（因當時的國民收入不高），加上2003年中國加入WTO,大量世界500強企業進駐帶來了外企高管的租住需求，那時其競爭對手為海外的高端公寓企業，如新加坡的雅詩閣集團。當時國內的外企人士不愿意去住酒店，而優帕克公寓提供五星級酒店的配套設施，統一班車，工作人員統一制服，比競爭對手的國際公寓低20%-30%的價格，又有社區的氛圍，迅速的開創了國內高端公寓市場。直到2005年聯想投資（今君聯資本）想投資優帕克，但因條件沒有談攏后終止，優帕克一直是國內高端公寓行業的龍頭，可近年來發展緩慢，在2011年優帕克僅有1000套房間。　　2008年，因北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發展，其后的金融危機使商住類房產項目不好運營，轉手給公寓企業運營。　　到2010年，因為消費升級大背景和年輕一代（85后）的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統的租房業態，整個行業得到了快速發展。2011年，公寓這個詞被炒熱，3月，美國公司HomeAway上市，估值一度達20億美元，它是一個公寓預訂網站，模式迅速被國內公司效仿，如途家，愛日租等，途家后推出了斯維登公寓，是短租公寓行業首次的線上和線下融合，途家有自己經營的公寓，加上快速營銷，讓大家對公寓行業有了認知。　　2012-2013年，因房地產市場進入平緩期，穩定的市場供求關系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領長租公寓全面發展，涌現了優客逸家、青客、魔方等一批有潛力公寓企業，但那時知名度還不高，這期間領先的公寓企業運營房間數目可達到1000間以上。　　直到2014年11月，雷軍投資廣州YOU+公寓，公寓成為網絡熱詞，資本市場的活躍和移動互聯網推動著公寓市場的發展，但目前在中國公寓行業有規模（營業額過億元）的企業不超過5家，能實現盈利的就更少、公寓行業仍處在利潤低、投入大的階段。　　長租公寓行業的目標市場　　不同的公寓企業的目標客群不一樣，總體上分為以下三個層級：金領（企業高管、老外），白領（初入職場的畢業生），藍領。　　1．高端市場（含中高端）　　服務對象為企業高管，以及外籍人士，他們對生活品質要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多選擇酒店式或長租服務式公寓。但目前高端涉外租賃面臨以下問題：　　經歷過08年的金融危機后，房地產、金融行業受宏觀波動影響高端人群，外企高管撤離中國現象日益嚴重。　　涉外市場面臨在單筆支出減少，人力成本上升，涉外行業未來較難繼續有突破式發展。　　未來涉外租賃可以延伸到低頻高客單價的服務，如游學、交流、中文教學等多業務鏈服務。　　2．中端市場　　2011-2013年間出現了許多青年公寓，中端市場區別于低端市場的特點在于它能提供更好的服務：如集中式公寓可提供大面積的公共區域（便利店、閱讀室、健身房、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動。而低端公寓前臺可能僅僅是個財務部。　　3．低端市場　　以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點是價格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個租房者的成本，目前這一市場有強大的需求。　　對比這三類市場，目前白領市場空間巨大但競爭最為激烈，而中高端的金領和藍領市場進軍的企業不多，但中高端的金領公寓續租率是非常高的，中低端的白領公寓僅僅有8-9個月的租房周期，在規模和品牌未形成前，獲客的單位成本高，因此保證一定的續租率是降低渠道成本的關鍵。

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